جوان آنلاین: افزایش مستمر و بی‌سابقه نرخ اجاره‌بها در سال‌های اخیر، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده و چالش‌های متعددی را در روابط حقوقی میان مؤجر و مستأجر به‌وجود آورده است. در واکنش به این وضعیت، قوه قضائیه با صدور بخش‌نامه‌ای، ثبت تمامی قرارداد‌های اجاره در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را الزامی اعلام کرده است. این اقدام با هدف شفاف‌سازی روابط حقوقی، کاهش دعاوی ناشی از اختلافات قراردادی و ایجاد بستر قانونی منسجم در بازار اجاره مسکن، طراحی و اجرایی شده است.
بازار اجاره در ایران همواره با مشکلات بنیادین از فقدان قرارداد‌های رسمی و معتبر گرفته تا اجاره‌نامه‌های صوری و توافق‌های شفاهی مواجه بوده و زمینه بروز اختلافات، بی‌اعتمادی و دعاوی پیچیده میان طرفین قرارداد، به‌ویژه در شرایط نوسانات اقتصادی را فراهم کرده است. مستأجرانی که بدون پشتوانه قانونی، ناچار به پذیرش شروط ناعادلانه می‌شوند و مؤجرانی که در نبود اسناد رسمی معتبر برای پیگیری حقوق خود دچار مشکل می‌شوند، بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی را شکل می‌دهند. در این میان، بخش‌نامه اخیر قوه قضائیه، گامی مهم در راستای اصلاح ساختاری این مناسبات محسوب می‌شود.
ابعاد حقوقی و مزایای ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره
ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره در سامانه ملی املاک، افزون بر جنبه نظارتی، دارای آثار حقوقی گسترده‌ای است. نخستین تأثیر آن، افزایش اعتبار و قابلیت استناد قرارداد در مراجع قضایی است. در صورت بروز اختلاف، امکان ارائه سند رسمی و ثبت‌شده، روند دادرسی را تسهیل و از طرح دعاوی بی‌اساس جلوگیری می‌کند. دیگر آنکه مؤجر بدون اطلاع رسمی، امکان اخراج مستأجر را نخواهد داشت و مستأجر نیز موظف به رعایت دقیق تعهدات مندرج در قرارداد خواهد بود. این شفافیت، روابط دوطرفه را مبتنی بر قانون و تعهد متقابل می‌سازد.
در بسیاری از موارد، مستأجران از ترس تخلیه ناگهانی یا عدم‌تمدید قرارداد، ناچار به پذیرش شروطی غیرقانونی بوده‌اند. در مقابل، مؤجرانی نیز بوده‌اند که به دلیل نبود قرارداد رسمی، امکان مطالبه اجاره معوقه یا پیگیری تخریب ملک خود را نداشته‌اند. ثبت رسمی قراردادها، موجب کاهش این نااطمینانی‌ها و حفاظت از حقوق طرفین می‌شود.
از منظر مالی و اداری نیز این ثبت‌نام به مستأجران امکان می‌دهد از خدمات عمومی متنوعی از جمله ثبت‌نام فرزندان در مدارس محل سکونت، اخذ یارانه‌ها یا تسهیلات حمایتی دولت استفاده کنند. علاوه بر آن با ثبت قرارداد در سامانه ملی املاک، خطر تنظیم اجاره‌نامه‌های دوگانه با ارقام متفاوت از میان برداشته می‌شود و عملاً نظام مالیاتی و حقوقی، از شفافیت بیشتری برخوردار خواهد شد.
تضمین حقوق مؤجران در برابر تخلفات مستأجران
از منظر مؤجر نیز ثبت قرارداد در سامانه رسمی، ابزار قوی و مطمئنی برای پیگیری حقوق قانونی فراهم می‌آورد. در گذشته، موارد متعددی وجود داشته است که مستأجران با وجود عدم پرداخت اجاره‌بها یا ورود خسارت به ملک، به دلیل نبود قرارداد معتبر از پاسخگویی در مراجع قضایی طفره می‌رفتند. اکنون با وجود قرارداد ثبت‌شده، اثبات تخلف و طرح دعوا برای مطالبه خسارت یا اجرت‌المثل، روندی ساده‌تر و شفاف‌تر خواهد داشت.
بخش‌نامه اخیر با ایجاد زیرساخت حقوقی مشخص به مؤجران نیز اطمینان می‌دهد در صورت بروز اختلاف، قانون در کنار آنها خواهد بود. این اطمینان، به‌ویژه برای مؤجرانی که بخش مهمی از درآمدشان وابسته به اجاره ملک است، امری ضروری و حیاتی تلقی می‌شود.
دغدغه مالیات و گسترش بازار رسمی
با وجود مزایای قابل توجه، الزام ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره، چالش‌هایی نیز به همراه دارد. مهم‌ترین آن، نگرانی مؤجران نسبت به شفاف شدن درآمد و در نتیجه، پرداخت مالیات بر اجاره است. پیش‌تر با استفاده از قرارداد‌های صوری، اجتناب از ثبت رسمی یا توافق‌های شفاهی، برخی مؤجران موفق به فرار مالیاتی می‌شدند. اکنون با الزام به ثبت قرارداد، درآمد‌ها به‌راحتی قابل ردیابی و مشمول مالیات خواهند شد.
در این شرایط، ممکن است برخی مؤجران برای دور زدن قانون، به روش‌هایی نظیر اجاره دادن ملک به نام افراد ثالث یا اجتناب از ثبت قرارداد رسمی متوسل شوند. این امر، به گسترش بازار اجاره غیررسمی منجر خواهد شد که خلاف قانون است و مجدداً بستری برای بروز دعاوی حقوقی فراهم می‌سازد.
در این میان، مستأجران کم‌درآمد بیش از سایرین آسیب‌پذیر خواهند بود. آنان توان چانه‌زنی بالایی ندارند و چنانچه مؤجر از ثبت رسمی خودداری کند، ناچارند یا قرارداد غیررسمی را بپذیرند یا از اجاره آن ملک صرف‌نظر کنند. چنین شرایطی می‌تواند به تضعیف دسترسی این قشر به بازار رسمی و حمایت‌های قانونی منجر شود.
ضرورت تدوین سازوکار‌های حمایتی
برای جلوگیری از گسترش بازار غیررسمی و تضمین موفقیت این بخش‌نامه، تدوین سیاست‌های مکمل، امری اجتناب‌ناپذیر است.
نخست، می‌توان مشوق‌های مالیاتی برای مؤجرانی که اقدام به ثبت قرارداد می‌کنند، در نظر گرفت. به عنوان نمونه، کاهش نرخ مالیات یا معافیت‌های محدود در صورت ثبت بموقع قرارداد، می‌تواند رغبت به تبعیت از قانون را افزایش دهد.
دوم، حمایت از مستأجران کم‌درآمد، باید محور توجه قانونگذار قرار گیرد. ارائه قرارداد‌های ساده‌سازی‌شده، کاهش هزینه ثبت رسمی و ارائه مشاوره حقوقی رایگان، می‌تواند از محروم شدن این قشر از حمایت قانونی جلوگیری کند، همچنین تشکیل سامانه‌های شکایت و رسیدگی به تخلفات مؤجرانی که از ثبت قرارداد امتناع می‌کنند، راهکاری مؤثر در مقابله با دور زدن قانون خواهد بود.
الزامات فنی و اجرایی برای پیاده‌سازی موفق قانون
اجرای دقیق این قانون، نیازمند زیرساخت‌های فنی و اجرایی قوی است.
نخست، سامانه ملی املاک و اسکان باید از نظر امنیت اطلاعات، کاربری ساده و دسترسی سراسری، تقویت شود تا همه شهروندان، صرف‌نظر از محل سکونت یا سطح سواد دیجیتال، امکان استفاده از آن را داشته باشند.
دوم، دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک باید به صورت جدی در فرایند ثبت قرارداد دخیل شوند. تنظیم قرارداد‌های غیررسمی یا اجاره‌نامه‌های دست‌نویس باید ممنوع و از گردش قانونی خارج شود، همچنین الزام مشاوران املاک به ثبت تمامی قراردادها در سامانه ملی، یکی از ابزار‌های کنترل و نظارت دقیق بر روند اجرای قانون خواهد بود.
سوم، آموزش عمومی و ارتقای آگاهی مردم، ضرورتی انکارناپذیر است. باید از طریق رسانه‌های مختلف، اطلاع‌رسانی گسترده‌ای صورت گیرد تا جامعه نسبت به مزایای ثبت قرارداد رسمی آگاه شود و از نگرانی‌های بی‌پایه مانند قطع یارانه یا مالیات بی‌مورد، رهایی یابد.
کاهش دعاوی حقوقی
یکی از اهداف اصلی این بخش‌نامه، کاهش بار پرونده‌های قضایی در حوزه دعاوی مؤجر و مستأجر است. زمانی که قراردادها شفاف، دقیق و رسمی باشند، بسیاری از اختلافات رایج، از جمله دعوا بر سر مدت اجاره، مبلغ ودیعه، اجرت‌بها یا نحوه تخلیه، قابلیت طرح پیدا نمی‌کنند یا با استناد به مفاد قرارداد، به‌سادگی قابل حل خواهند بود.
از سوی دیگر، مستأجر نمی‌تواند ادعا کند شروطی خارج از قرارداد به او تحمیل شده است و مؤجر نیز نمی‌تواند بدون طی تشریفات قانونی، تخلیه ملک را مطالبه کند. این وضوح حقوقی، ضمن کاهش مراجعات قضایی، موجب صرفه‌جویی در وقت، هزینه و منابع قضایی کشور خواهد شد.
